西九商業地王身價受壓 市場估值每呎1.7萬跌15%
來源：星島日報
| (星島日報報道)近期政治事件爭議未息，多區激烈示威不斷，零售及酒店業遭受重擊，加上年內有商業地接連以流標收場，更直接影響投地氣氛。而下周五截標的西九龍高鐵站商業地王，業界就下調估值約15%，最新樓面呎價介乎1.7萬至2.2萬，估值538億至697億。業界人士認為，未來整體經濟內憂外患，加上地皮發展規模大，涉及資金龐大增加融資風險，料以合組財團形式競投，而出價將轉趨審慎保守，標數亦相對較少。 該商業地王位於西九龍高鐵站上蓋，地理位置具戰略性，地盤佔地約64.3106萬方呎，最高可建約316.4616萬方呎，據賣地章程顯示，項目建成後不可分拆出售，惟只可全幢大廈方式出售；另外，中標發展商須興建綜合車站出入口、有蓋行人天橋等設施。 近期社會氣氛愈趨緊張，年內接連有商業地皮以流標收場，新近亦有多幅土地以低價批出，直接影響市場氣氛，令不少發展商出價傾向審慎及保守，最新估值跌15%，每方呎樓面地價由17000至22000元，市場估值538億至697億元。 會德豐副主席梁志堅表示，由於項目發展規模大，並以酒店等商業項目為主，而且目前社會氣氛緊張，市場觀望氣氛濃郁；加上單一項目連地價連投資額達數百億，對於不少發展商而言具壓力，料入標數目將會少，料出價將會更加審慎及保守。並透露，集團目前正積極研究當中，不排除合組財團。 萊坊執行董事和估價及諮詢部主管林浩文表示，該地皮屬「可遇不可求」及有「戰略」位置，可塑性高，屬大型發展商必爭之地，料大型中資亦會入標。相信發展商會各自計數及「考功夫」，由於投資額大，估計僅錄3至5標，並以實力雄厚的合組財團入標為主，獨資機會不大。另外發展規模大及資金回收期長，未來將有寫字樓、五星級酒店、零售及其他商業配套，料資金回收期約20至30年。指投資額大及資金回收期長的地皮，政府的計算與發展商的計算上存在一定落差，冀政府因應近日市況而調整，減低流標風險。 泓亮諮詢及評估公司董事總經理張翹楚表示，受目前市況影響，不少中上環等甲級寫字樓開始租金開始下調，遊客數量因社會運動原因而大減，各大商場的租戶亦要求減租，相信本港政經短期內難以有解決迹象，發展商對於入標商業地將會更為審慎。由於地皮面積大，投資金額龐大，料最少有4間發展商合資才可分散投資風險，相信最多只會截收約3份標書。 華坊諮詢評估高級董事梁沛泓表示，鑒於目前社會事件持續，並有惡化迹象，認為近期連串事件已經對遊客造成負面影響，零售及酒店業遭受打擊，為市場增加不明朗因素；再者年內有多幅商業地均以流標收場，更直接影響商業地皮價值，料財團將以非常保守及審慎價競投，標數會相當少，因項目發展規模大涉及投資額大。 |
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