各區上車客入市心態
來源：香港經濟日Hong Kong Economic times
| 屯門區 $400萬內樓作目標 買家轉投單幢樓 雖然屯門近年樓價升幅不少，二手造價亦屢創新高，但在「揀無可揀」情況下，上車客仍以該區為主要入市據點。利嘉閣高級分區經理李振寧表示，屯門上車客買樓大多「睇餸食飯」，以樓價總金額為主要考慮條件，目標是$400萬或以下單位，希望做盡九成按揭。 李氏強調，雖然目前成交仍主要集中於私人屋苑，但由於樓價持續上揚，屋苑放盤絕大部分已超過$400萬，故上車客退而求其次，轉向居屋或單幢樓埋手，近月又以單幢樓於整體成交比例上的增長最明顯，而私人屋苑交投就輕微放緩。屯門新近錄得1宗上車客購入單幢樓個案，單位為36年樓齡的麗寶大廈低層H室，實用面積234平方呎，獲80後上車客以$393萬承接，呎價$16,795，首期由買家一力承擔、無家人幫助，月供約$1.4萬。回顧2月份區內則有6個單幢住宅獲上車客承接個案，平均實用呎價$1.19萬。 李振寧續指，目前仍有大量上車客查詢屯門放盤，佔整體查詢者近七成；惟樓價上升，當中大概只有五成問盤的上車客會實際睇樓或還價，而最終成交的上車客就只有一至兩成，反映市民上車置業愈來愈難。
大興花園394呎 吸引6組睇樓客 祥益地產高級區域經理黃慶德亦指，屯門上車客普遍目標仍屬$400萬內單位，令單幢平盤交投加快。亦有用家始終傾向質素較好的私人屋苑，因此亦逐漸有上車用家接受現實，將「底」推高，願意考慮$400萬至$500萬左右放盤。區內上車客普遍認為「愈遲買愈貴」，因此只要有需要、負擔到，就會即時入市，所以亦會發生「搶食」個案，如大興花園一個實用面積394平方呎的1期1座高層F室，由於價格吸引，同時吸引6組睇樓客蜂擁而至，最終獲區內首置客以$438.8萬「即睇即買」自住，呎價$11,137，並創屋苑同類呎價新高。 雖然現時「供貴過租」，但低息環境下有上車客亦不欲再幫業主供樓，實行「有車即上」，如叠茵庭就有80後租客以月租$9,800租樓兩年，後決心斥資$485萬買入同屋苑的7座高層H室，實用面積381平方呎，呎價$12,730。買家不靠父幹上車，首期全靠自己；若按揭最盡八成，即貸款$388萬，以2.5厘及20年還款計算，新買家每月需供款$20,560。 天水圍 嘉湖入場費近$500萬 買家提高預算購新晉 昔日為上車樂土的天水圍屢錄破頂成交，區內$400萬內平盤早已絕，以樓按八成上車亦早成區內常態。中原地產副區域營業經理伍耀祖表示，區內成交集中於嘉湖山莊，近年查詢問盤者之中，接近一半為有意上車買家，當中只有半數最終成交；亦有部分上車客為區內租客轉租為買。 伍耀祖續指，天水圍住宅有價有市，現時要在區內覓得$500萬以下單位已相當渺茫，即使最近成交的自由價居屋亦作價$450萬；加上區內居屋由於折讓率達三至四成，補地價後樓價逼近私樓，因此向來鮮少放盤，其中九成更屬綠表市場，以致盤源充足的嘉湖山莊仍舊主導區內上車市場。上車客亦早已習慣樓價升勢，普遍調高預算至$600萬以下，部分甚至索性轉向單位面積較大的栢慧豪園。 天水圍二手居屋於3月截至13日暫錄6宗買賣，當中僅1宗為自由市場成交。同期嘉湖山莊就錄16宗成交，平均實用呎價$1.02萬；2月份成交量更達41宗，平均實用呎價$10,070。伍耀祖透露，新近錄得嘉湖山莊美湖居1座低層B室，實用面積623平方呎，3房（連套房）間隔，獲區內上車用家以$568.8萬承接，呎價$9,130。據悉，新買家為90後，獲母親資助樓價兩成首期上車。 栢慧豪園2房 買家$580萬上車 祥益地產分行經理謝利官亦表示，嘉湖山莊入場費已升至$470萬，目前區內上車客大多尋找$500萬左右放盤，十之八九更獲家人資助上車。例如本月成交的天頌苑P座低層15室，實用面積433平方呎，就由區內80後獲家人資助首期，以自由市場價$450萬承接。樓價節節向上，令面積較大的栢慧豪園亦逐漸獲上車客垂青，例如近日成交的5座高層C室，實用面積493平方呎2房，獲區外80後上車客斥資$580萬購入自用，呎價$11,765。新買家本與家人同住，自資樓價兩成首期，月供約$1.7萬。 北區 私樓仍較受歡迎 上車客追價入市 雖然北區樓價近年升值不少，但相較外區仍屬低水，因此上車客仍屬區內主要客源。據世紀21奇豐區域經理陳偉康所述，最近區內上車客略有增加，佔整體問盤查詢者近八成，目標樓價已上調至$500萬左右，近半數問盤的上車客最終會入市，亦有部分準上車客無奈轉買為租。 陳偉康透露，曾有客預算$470萬以下購入粉嶺牽晴間單位上車，但當時屋苑入場費已跳升至$490萬，該客人最終轉買為租，以月租$1.3萬租住牽晴間5座高層B室，實用面積428平方呎，呎租$30.4。目前區內上車客大多為90後，當中八成人需由家人代付首期，可造按揭多為樓價八成。 陳偉康續指，雖然區內堅持尋找$400萬內平盤的準上車客佔整體查詢者不足一成，但樓價屢屢破頂亦令不少人退而求其次，最近轉向查詢居屋放盤的上車客就增加近兩成，而詢問單幢舊樓的上車客亦多近一成。然而，由於北區居屋補地價達市值四成多，補價後樓價貼近私樓；另外單幢舊樓亦集中於聯和墟，要接駁小巴方能到港鐵站，因此區內居屋及單幢樓的實際成交量於比例上其實無明顯增多，私人屋苑仍舊主導區內上車市場，上車客則被迫追價入市。 牽晴間384呎 80後$525萬購入 私人屋苑中，北區上車客就鍾情牽晴間。2月份牽晴間錄得5宗買賣成交，平均實用呎價$1.34萬，當中4宗屬上車個案；3月截至13日，屋苑就錄1宗沽售，單位為5座中層H室，實用面積384平方呎，有80後同區上車客以$525萬承接單位，呎價$13,672。新買家為新婚客，獲家人資助樓價兩成首期上車，月供約$1.6萬。另有粉嶺中心A座中層5室，實用面積368平方呎，獲同區單身上車客以$495萬購入自用。新買家原為區內租客，月租$1.2萬，現時支付樓價兩成首期入市，月供約$1.45萬。 利嘉閣地產首席區域董事何鑫亦指，市區樓價急升下，上水上車客比例較去年增加近一成，佔區內整體買家近六成，目標樓價已提高至約$450萬，並傾向選擇私人屋苑，居屋則鍾情彩蒲苑。新近錄得一宗威尼斯花園1座中層E室成交，實用面積437平方呎，以$469萬易手予80後上車用家，實用呎價$10,732。 |
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