啟德商住地成為地王有兩大因素，一是地皮屬於區內地標項目，規模為啟德其中一幅最大型的住宅地，其次中標的新地擅於打造商住綜合項目，故此出價較為積極進取。

近期中資搶地的浪潮退卻，上周五啟德地截標時亦是以港資財團為主，只有中國海外一間中資發展商參與，市場一度擔心地價反應未如理想。

擅長綜合項目 新地出價進取

然而，最終賣地成績創新高，反映兩大因素，一方面是地皮本身條件優越，位處啟德城核心，鄰近沙中綫啟德站，而且建築高限最高達150米（主水平基準以上，下同），相較過往批出的啟德住宅地僅100至110米高，建成後肯定成為區內最焦點的住宅地標項目，有助發展商打造本身品牌。

事實上，啟德區將會蛻變成東九版的九龍站豪宅區，這樣第1F區商住地將會成為啟德版的凱旋門，成為區內最高級的商住項目之一。

其次，是次批出的啟德商住地，除了逾百萬平方呎的住宅樓面外，還有超過30萬平方呎的商場，中標的新地過往善於打造商住綜合發展項目，包括鄰近啟德的新蒲崗譽．港灣，以至近年發展的北角海璇，均是相同的模式，故此亦較有信心以高價競投該項目。

例如，有測量師估計，啟德區內作零售用途的商業樓面，樓面地價料達2.3萬至2.8萬元呎，市值已經達70億至80億元，預計將推高整個項目的樓面地價約5%至10%不等。